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アメリカで家を買う:お金持ちが知っている、不動産購入すべき理由。低金利の今がチャンス!

アメリカ移住し、現地のアメリカ人と結婚。駐在妻でもない、一般庶民のわたしですが、ついに夢のアメリカでの自宅購入を実現しました〜!!!

エリアはカリフォルニア・ロサンゼルスの気候がよく、子供の学区が良いエリア。資産的な価値の上昇も見込んで、購入に至りました。

和ごころLA

アメリカに長く住むなら、絶対に「賃貸よりも購入が良い」!!

アメリカで自宅を購入した経緯と、お金持ちだけが知っている、不動産購入すべき理由をまとめました!

アメリカで家を購入すべき理由:物件の資産価値が上がるから

日本の場合、新築で自宅を購入すると、その時から徐々に資産価値は減少し、最終的には土地代まで目減りします。

その理由は、毎年建てられる新築数が多いにもかかわらず、人口減少が止まっていないからです。そのため、賃貸の空室率は、15-30%と非常に高い。立地条件がすこぶる良い場合をのぞいては、新築時がマックスで、あとは値段が下がってしまいます。これが、「日本の戸建ては資産ではなく負債」と言われる理由です。

しかしアメリカ(特にロサンゼルスの場合)、きちんと需要があるエリアを選べば、中古物件でも、インフレに連動して資産価値が上がります。

(疑問)どうして価格があがるのか?新築が増えれば、価値が上がらないのでは?

日本人感覚の私は、なんでボロい中古物件の価格が上がるのか理解不能でした。

LAの住宅は木造が中心で、約75%は1980年代以前の物件です。

こんなにも新築が少ないことははなはだ疑問でした。

調べてみたところ・・・

  • 新たに開発できるまとまったエリアが少ない
  • 用途制限などが難しく、開発許可を取るのが難しい
  • 近隣住民から、建設の同意が得られず、一人でも弁護士をたてて反対する人がいると着工できない

などの理由で、戸数を増やそうとしても、建築基準が年々厳しくなる状況下では、大きな新築建物を立てることができないんだそうです。

お金をかけて新しいものに建て替えたとしても、今と同じ規模のものしか立てられないのなら、今の建物のまま、内装をリフォームなどして、利用していくという結論が一般的。

日本のように、建築数が古くなると資産的価値が下がる概念は少なく、逆に築年数の古い物件ほど、立地が良いため、資産価値・稼働率も高い傾向にあります。

新築が増えないことと、売却歴がある中古物件は信用性を保てる部分があるため、古い建物でも資産価値が下がりにくい特徴があります。

**ロサンゼルス不動産投資という本に詳しく載っています。

アメリカで家を購入すべき理由:インカムゲインも狙えるから

上述の、物件自体がの価格があがっていくことに加えて、インカムゲインも可能です。

インカムゲインとは、賃貸に出して家賃収入を得ることです。

ロサンゼルスは賃貸の空室率が非常に低く、2016年で約3%しかありません。値段や場所を間違えていなければ、すぐに住む人が決まります。

お金のリテラシーが高い人は、一軒目を所有したまま二軒目を購入。一軒目を賃貸に出し、賃貸収入でローンを払い、いずれは売却したりして大きな資産にします。

和ごころLA

これは私の理想のプラン!!できたら、これをやって、最終的に子供に資産として残したいなと思っています

※これ、30代の友人も一軒目賃貸プランをやっているので、非現実的なプランではないです

アメリカで家を購入すべき理由:日本人富裕層・法人にとっては、節税や投資にできるから

日本人富裕層・法人にとっては、ロサンゼルスなどの海外の物件の購入は、節税・投資になります。

従来、日本の法律では木造22年超える物件は4年で償却可能です。日本では無価値の定義ですが、LAでは木造22年の物件は価値は高いので、その法律の差を利用して、お金持ちの人は節税する手法がありました。

※こちらは去年の税法改正で、2021年から規制がかかるようになったそうです。

和ごころLA

LAなどの人口流入がある都市は、キャピタルゲイン・インカムゲインがあるので、投資としては良いと言われています

アメリカで家を購入すべき理由:イクイティ(Equity) が貯まるから

賃貸で家を借りている場合、毎月の家賃支払い(Rent)は払うと返ってきませんよね。

しかし、モーゲージの場合は、毎月の支払い「エクイティ(Equity)」が溜まっていきます。

「エクイティ(Equity)」は、自己資本とも訳されます。まず最初に払った頭金+毎月の支払いです。

日本の場合、不動産の価値はゼロに向かうので、イクイティはありません(単純な返済)が、アメリカの場合、不動産が価値が上がる前提になっているため、支払い分が「イクイティ=資産」に入っていきます。

ある適度年数がたち、イクイティが貯まると、そのイクイティをもって次のローンを組んだりもできます。

アメリカでは、子供の学年に合わせて7年に一度、引越しをすると言われており、数年してイクイティがたまると、それを利用して次の家の頭金にあてたりできるので、2軒目・3軒目が買いやすくなります!!より大きな家も夢じゃない!

ファーストホームでいきなりドリームハウスを買う頭金は用意できないけど、数年してイクイティが貯まればチャンスはゼロではない!これがアメリカでは「まずファーストホームを持て」と言われる理由です!

アメリカで家を購入すべき理由:家賃上昇に怯えなくて良い

購入することで、家賃上昇におびえる必要がなくなります。

LAはびっくりするほど、年々家賃が上昇していきます。

レントコントロール物件で無い場合、オーナーの事情で急に賃料アップを請求されることは、珍しくありません。私が結婚当初すんでいたアパートは、毎年・月$100の家賃アップがありました(年間で$1200アップ)。2年で年間$2400ドルも上昇したときは、もう引っ越そうと思いました・・・

とくにコロナ渦中の物件価値上昇により、オーナーから「家を売るから退去してほしい」と言われたり、「賃貸の家賃1.5倍に」など言われ、急遽引っ越しを余儀なくされた人もいます。

アメリカで家を購入すべき理由:経費計上・税対策になるから

不動産を所有することは、税金対策にもなります。

特にホームオフィスで自営業者をしているようなうちの場合、ローン設置費用、モーゲージの金利、固定資産税もなどが経費計上できます。

賃貸では、利用エリアのパーセンテージでしか計上できません。

こちらは担当の会計士さんに、どこまでライトオフできるのかを相談しながら進めてください。

アメリカで家を購入すべき理由:クオリティ・オブ・ライフが上がる

アメリカでは、日本に比べると桁違いに広いお家を買うこと可能です。

テキサスなどの新規開拓されてきている家だと、2000万円ほどで、5000 sqf ほどのお城のような家が買えます!

庭付きやプール付き、バーベキュースペースなどなど夢じゃない!!

海外ならではのインテリアや空間をより楽しむことができ、生活の質(クオリティオブライフ)をあげることができます。

また、自分たちの好きなようにリフォームできるのも、持ち家派のメリットですよね。自分たちの好きなように、電気配線を買えたり、トイレの換気扇を激静かなものに交換したり、ガレージにテスラのチャージャーつけたり…自由自在。

アメリカで家を購入すべき理由:今が史上最高の低金利

Mortgage Rates(不動産ローン)は、国のBond(国債)に連動するため、経済の影響を受けます。

そのため、コロナ流行の経済的な影響により、金利が下がっています。

2021年7月の30年ローンが2.88%はかなり低い。(1981年はなんと18%!)

2023年まではこの傾向が続くと想定されています。あのリーマンショックの時代よりも、低いんです。

アメリカで家を購入すべき理由:今が史上最高の低金利

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※不動産の金利は、どこのレンダーで借りるか・その人のクレジットスコア・勤務期間などによっても差があります。

「金利が低い今なら、もしかしたら買えるかも」「金利の低いときになにがなんでも買いたい!」そう思う人が大量に発生しました。

和ごころLA

そう、それがウチです!!

アメリカで家を買うことを決意

こんな感じで、アメリカで家を買うことを決意しました。

  • 年々、賃貸の値段があがっていくことに不安
  • 自宅という資産を持ちたい
  • いずれ賃貸に出すことも想定(誰かがローンを払う、最終的に物件資産が手元に残る)
  • 子供が大きくなってたり、在宅時間が増えてスペースが必要
  • 子供の学校や環境がより良い場所に行くため
  • どのみち不動産を持って借金返済の人生が待っているなら早く始めた方が良い
  • スモールビジネス立ち上げ予定で、そのメリットが享受できるエリアにしたい
  • 生活の質を向上させたい
  • インテリアなど自分の好きな空間にしたい
  • もともと持ち家で育ったため、自宅所有欲が強かった

などなど、あげればキリがありませんが、「とにかう欲しい!」「買うぞ!」という気持ちで探し始めました。

もともと、私はLAに30年以上〜長く住む日本人(今でいう1 million以上の物件に住んでるようなひとたち)と、話す機会たくさんあったんです。

みなさん共通しているのは(もともと大金持ち以外は)、不動産が上昇することやイクイティの存在を知っていて(※これ大事⚠️)、うまく利用している事。そして何度か家を売却している事。

⁣一生住む家というよりは、一緒に住む人の人数によってサイズアップしたり、小さく住み替えたりします。

そういったアメリカならではの事情を知っていたので、不動産購入は魅力的だとずっと考えていました!

つづく・・・