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アメリカの家購入の流れ:オファーから鍵をもらうまでのプロセスを公開

アメリカの家を購入:オファーから鍵をもらうまで

2021年にアメリカ・ロサンゼルスで自宅を購入しました。その際の、体験談をブログにまとめておきます。

ついにオファーが通り、怒涛の手続きが始まる

和ごころLA

「やったー!!オファー通った!」という瞬間から、怒涛の日々が始まりました。この2ヶ月からその後落ち着くまで、夫婦とも、ちゃんと寝れた心地しなかったです

旦那くん

うちは夫婦とも、フレキシブルに動ける仕事だったけど、忙しい会社員だったら、対応できる時間も限られて、超タイヘンだとおもいます・・・汗

アメリカの家購入:オファーからエスクロークローズまでのプロセス

オファーが通ったら、翌日にはエスクローが設立され、通常30日で鍵お渡しまで行きます。

STEP
内覧+当日中にオファー(購入申し込み)

内覧時間は15分のみ。入ってすぐ、天井の高いリビングに好感触。とにかくオファーが通らないといけないので、当日中にオファーを提示。リフォーム予算も考えて、うちが出せるギリギリの額でした。

STEP
カウンターオファーが届く

内覧受付が終わった3日後、カウンターオファーが届いた。Seller Multiple Counter Offerとは、複数の買い手がオファーを出した時に提示されるもの(無い場合もある)。セラー側が、この人たちならと思う数組に、再度値段交渉をもちかける。提示額が高い人・もしくはセラー側に条件が良い人を選ぶ。

STEP
オファーが通る

カウンターオファーでは、ほんの少ししか上乗せしなかった。そもそもうちが出せる金額には限りがあるので、とっても悩む。結果、うちよりも2万ドル以上高額提示した家があったにもかかわらず、先方のセラーが私たちを選んでくれた。理由は、うちの夫の職業や私たち家族に対しての印象がよかったこと、うちのリアルターさんのことを、相手のリアルターが「この人は仕事しやすそう」と選んでくれた。

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オファーが通った翌日に、エスクロー開設

エスクローは通常30日。この期間内に、買い手と売り手の手続きを全て終えなければならいので、かなり忙しい。Titleやエスクロー会社は売主の希望の会社に従いました。この費用は折半です。

・手付金3%の入金(キャンセル期間までにキャンセルすれば、戻ってくる)

うちの頭金として出すのは20%を予定。3%は手付金として払い、残りの17%をエクスクロークローズの3日前までに入金する

エスクロー開設後、エスクローパッケージが届いたり、なんやかんやの大量の書類が届き、延々サインすることになります(汗)。日本人のリアルターさんなので、重要事項は「日本語で」説明してもらってよかったです。

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ローン審査開始

物件内覧のときから、ローンオフィサーとはやりとりをしていました。オファーが通った段階で、心を決めた日本人の方がいたので、その方に正式に依頼をしました。

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インスペクション期間

キャンセル可能期間が10日だったので、それまでの間に、インスペクションを行い、問題がないかを「購入側が」確認します。

HOAの書類、物件、シロアリ、NHD自然災害チェック、タイトルのチェック(登記内容)、ローン審査用の建物鑑定など

  • インスペクション会社 LaRocca予定(買主負担)
  • シロアリ会社 Anteater予定(売主負担)
  • Retrofitter(市の法令に遵守した物件か調べる機関)LARetrofit(売主負担)
  • 建物保険会社(買主負担)
  • Home Warrary(売主負担)

で手配してもらいました。

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キャンセル期間を外す

上記に問題なければ、キャンセル期間を外します。それ以降のキャンセルは、手付金やエスクロー費用の支払いが発生します。万が一そうなれば、数万ドル消えてしまうので、正直ドキドキでした。

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17日目・ローン特約キャンセル期間を外す

セラーの条件のローン特約期間が17日だったので、それ以降のキャンセルは、ローンが降りなかったという理由でキャンセルすることができません。ローンオフィサーからローンアプルーバルが出て安心しました。

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ローン金利のレートロック

ローンオフィサーからもらう、プリアプルーバルの時の金利は、あくまでも概算であって、確定ではありません。実際の金利の確定は、ローン締結の時。その前後で、ローンオフィサーによっては、条件のよいレートでセットできるように動いてくれます。たとえば、ポイントを買うことで、良いレートを適応するなどです。

うちはPMI無し、ポイントも購入せずで、3.125%でレートロックになりました

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ローン締結

17-25日目さらにローン会社から追加書類などの要求があるので、必要に応じて提出します。CD(closing disclosure)に署名してローン締結です。

夫婦の会社在籍の確認などがありました。建物保険の申し込みやHome Warrantyカバー申請を開始、タイトルの書き換え準備もリアルターさんにやってもらいました。

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頭金残りの送金:詐欺にあいかける

ローン締結後、残りの17%をエスクローに入金する際、詐欺にあいかけました(涙)※以下くわしく。。

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建物の最終チェック

25-29日目のどこかでファイナルウォークスルーを行い、最終確認をします。

リアルターさんが、セラーに交渉してくれて、3つのトイレの便器を新品に交換してくれていました!

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28日目に残金送金

ローン会社から残金を、エスクローに入金し、セラー側に送金が完了すると締結です。

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30日目に登記

晴れて、自分たちの所有物として、登記します。

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鍵をもらう

今回の売主の希望でクローズ3日後に鍵の引き渡しでした。(通常クローズ次の日か3日後。長いと2週間後もある)

頭金の送金で、詐欺に遭いかける

なんと、うち、エスクローの途中に詐欺に遭いました・・・

送金はギリギリで免れましたが、本当にこわかったです。

ローンオフィサーと対面で、ローン締結のサインを行った翌日。

朝9時に、頭金(地元なら家がたつほどの金額)を、エスクローに入金しました。

昼2時にエクスロー担当者のメールを真似たメールから、別の口座に振り込む依頼の書類が来ました。

「いや、もう朝に送金してしまったよ」と、あせって旦那は銀行へ。

リアルターがエスクローに連絡し、詐欺だと気付いて未然に防ぐことができました。

がしかし、もし午後に銀行に行く予定をしていたら、詐欺グループから送られてきた銀行口座に振り込みをしていたとおもいます。

フツー気付くだろ、と思われるかもしれないんですが・・・旦那は細かいことを見ないアメリカ人で、詐欺グループも巧妙でした。エスクロー担当者の利用している、メールの署名や画像をコピーして、あたかもエスクロー担当者のように連絡してきました。電話番号は一桁ずらした偽物。

高い確率で情報の流出元はAAA(住宅の保険)でした。

FBIに通報はしましたが、未然だったので、結局犯人は捕まらずでした。

エスクローへの入金の際は、直前にエスクロー会社に電話をかけて先に確認した方が良いです。

・・・こんな感じで、精神的なダメージはかなりくらいました。今も思い出すとグサグサきます。

アメリカの家購入:オファーからエスクロークローズまでのプロセスまとめ

怒涛の30日間をのりこえて、やっと手元にカギが・・・!!!

大喜びになるはずが、見渡すと家のなかは、全所有者が置いて行ったものが大量(涙)

掃除することからはじまった、ホームオーナーの最初の日でした。ぐわああ

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