アメリカ生活

アメリカで家で買うために必要なもの7つ

アメリカで家で買うために必要なもの!

LAで実際に自宅を購入し、マイホームオーナーになった和ごころLAです。

アメリカで家を買うまでのプロセスをブログにて公開中。

前回は、「お金持ちが知っている、不動産購入すべき理由。低金利の今がチャンス!」で、家を買う理由を書きました。

今回は、アメリカで家を買うために必要なものをまとめました。

アメリカで家を買うために必要なもの①不動産情報アプリ【無料】

アメリカで家を探す際、特定の不動産会社へ出向く必要はありません。

アメリカには、不動産業者向けのシステムとして、MLSシステム(Multiple Listing Service system)というものがあります。こちらはリアルターのみが照会できますが、

そのデータとかなり高頻度で連動しているのが、Redfin(レッドフィン)や、Zillowなどの不動産物件サイト(アプリ)です。

こういった、データベースのサイト(アプリ)なら、一般人の私たちでも、その地域でオープンに売りに出されている物件の詳細を見ることができます。利用は無料です。

(**アメリカの都市部はカバーしていますが、カバーされていない場所もありますのでご了承ください)

 

それらのサイトでは、現在の販売価格、過去の売買履歴、物件の詳細、学校区などが詳しく掲載されています。

和ごころLA
アメリカで家を買いたい!とおもったら、不動産売買アプリをダウンロードすることから!見るだけタダ!ドライブしながら、このエリア良いなっという場所を見つけたら、アプリの現在地機能をつかうと、目の前の物件が今いくらなのかわかります

アメリカでは不動産情報の開示は非常にクリアになっており、リアルターが参照できる情報と、こういったアプリに情報差が、それほどないそうです。

(詳しい物件の条件・HOAの詳細などは実際にオファーが通ってからでないと照会できないので、購入前の情報でいうとあまり変わらないという意味です)

 

日本人が陥りがちな間違い(わたしたちもそうだった)は、

「いいな〜、内覧してみたい」と思った物件を見つけた時、レッドフィンの下部に出てくる人に連絡しないといけないと思ってしまう点です。これ間違いです!(下記参照)

レッドフィンなどのデータベースサイトに掲載されている物件は、その州の不動産売買のライセンスを持っているリアルターなら誰でも扱えます。

このページ下部の顔写真の人に連絡したとき、その写真の人でもないし、「全部ナイスナイス」っていうだけ&売りたいだけの経験値の低いリアルターが手配されてきました。

レッドフィンは紹介制度をとっているため、RedFin経由だとキャッシュバックが〜とかなんとか表示されますが、

自分にとって良いリアルターは、個別で探した方が良んじゃないかな?と私は思います。

和ごころLA
自分たちの意向を汲み取ってくれて、二人三脚できるリアルターさんを探すのがおすすめ

アメリカで家を買うために必要なもの②クレジットスコア

アメリカで住宅ローンを組むためには、必要になるのがクレジットスコアです。

スコアが低くてもローンを組むことは可能ですが、金利が高くなるため、なるべく高いスコアであるほうが良いです。

ローン会社はクレジットスコアだけでなく、直近のヒストリーも参照するので、毎月支払い遅延が無いようにしておきましょう!

クレジットスコアは、ソーシャルセキュリティ番号に紐づいています。

私は移民なので、クレジットスコアを構築するのに数年かかりました。

和ごころLA
今すぐ家を買うかどうかはさておき、SSNを取得したらすぐにクレジットカードを作って、数年かけて良いスコアを築いておくことは大切!

SSNが無い方は、ローンが組めないので、現金一括支払いです!いいい、家一括支払いっ!w

※アメリカでは、家を現金一括払いする猛者はいっぱいいます。よってお金があれば外国人の投資家も購入できます

アメリカで家を買うために必要なもの③安定収入と雇用

金融機関は、借り手の収入が安定しており、住宅ローンの支払いに十分な額であることを確認しなければなりません。

このため、ほとんどの金融機関では、住宅ローンの申請を承認する前に、24カ月間の連続した雇用を要求しています。つまり給与明細のW-2はめっちゃ大事!

自営業の場合は、過去2年間の事業税と個人税の申告書を提出することになります。収入証明書には、過去24カ月間の収入がほぼ同じか、または増加していることが明記されていなければなりません。

自営業の場合、経費でいろいろ落とせるので、申告年収が低くなっていると、ローン融資額も小さくなりがちです。そして要求される頭金が多めになる可能性があることも考慮しておいたほうが良いです。

 

ローン金額の目安は、月々の不動産ローン返済額が収入の最大でも50%を超えないこと!!

(これは一人名義か、夫婦名義かでも割合が変わります。うちは最終的に夫婦名義にしました)

和ごころLA
ウチの場合、ずっと自営業だったけど、コロナで正社員になったんです。住宅ローンの審査ではW-2が重要になりますが、W-2の期間が短い・・それでもローン担当の方が、過去の仕事は同じ業種ということで、銀行にかけあってくれて、通りました!

※多額の負債(クレジットカード、学生ローン、その他の分割払いのローンなど)があると、住宅ローンの審査に通らないことがあります

アメリカで家を買うために必要なもの④頭金とローン締結費用、月々の支払い

アメリカの物件購入には、頭金として20%は用意した方が良いです。

実際は、3%〜5%ほどの頭金でローンを組むことはできますが、

その場合、PMI(Private Mortgage Insurance:民間住宅ローン保険)の月々の負担が加算されます。

この保険料は捨て金で、戻ってきません。

和ごころLA
20%以上の頭金があると、PMIはかかりませんので、できることなら20%用意したほうが良いです。

もしPMI付きを選択することになっても、数年後にイクティが溜まったら、ローン会社とかけあって、PMIを外す交渉をしてみてください。場合によっては外してくれます。

 

頭金のほかに、購入時にかかるのが、ローン締結費用(クロージングコスト)です。

これは分割払いできません←重要!!高額を払わないといけないとなると結構イタイ。

ローン会社によってクロージングコストが違うので、プリアプルーバルを取得する際に一緒に確認してください(以下参照)

 

月々の支払いも考えておきます。

月々は、住宅ローン+固定資産税+保険+HOA(共益費がかかる物件の場合)です。

固定資産税は、住宅ローン会社が代行して月々徴収する場合と、個人で払う方法があります。代行徴収をお願いすると、数ヶ月分はデポジットとして多めに払います。

和ごころLA
この物件が月額いくらくらいなるか?は、レッドフィンの下部に頭金を入力すると、目安金額が出ます

例:ロサンゼルス・トーランス 3ベッド1.5バス 1667 sqf 1959年の中古物件、一軒家、学区良い
1.2M (日本円で1億2000万円くらい)の物件なら
頭金が20%の24K(2400万円)、クロージングコストはローン会社によって異なる
ローンと金利$4047+固定資産税$1270+保険$220で、合計$5537(月)

世帯収入は少なくとも2-3倍は必要、、、はい、白目。笑
アメリカ生活、めっちゃお金かかります!! 涙涙

(ただし、前回の記事のイクイティを利用すると、だいぶ楽になる)

こちらに加えて、リフォームが必要な場合はその金額も考慮しておいてください。

アメリカで家を買うために必要なもの⑤プリアプルーバルレター

プルアプルーバルレター(Pre-approval letter)とは、実際に購入するわたしたちが「いくらローンを借りれるか」を証明するものです。

銀行から住宅ローンの事前審査を受けることで、自分が買える価格帯の家だけを見て回ることができます。

 

プリアプルーバルレターが無くてもオファーを出すことはできますが、これががあると、売主側に真剣度を示すことができます。

和ごころLA
コロナ低金利下では、住宅購入希望者が殺到し、プリアプルーバルレターを取得していないと、内覧すらさせてもらない状況でした

アメリカで家を買うために必要なもの⑥信頼できる不動産ローン会社

これは誰も教えてくれないホントの話(重要)!怪しい不動産ローンは絶対借りてはいけません!!

住宅ローンの事前承認を受ける際には、少なくとも3つの住宅ローン会社に連絡を取り、金利や条件を比較しましょう。

和ごころLA
どこでローンをとるかによって、金利と安心感が、異なります。

多くの人は、リアルターの紹介か、知人の紹介でローン会社を決めているようです。

アメリカで住宅ローンを組むさいに、候補になるのが3つあります。

  • ①銀行のローンオフィサー 例:チェイス銀行の不動産ローン部門にいる人
  • ②プライベートレンダー 例:銀行と連携したローカルの機関
  • ③ローンブローカー 例:レッドフィンやネット広告で出てくる機関

最初、無知な私たちは③のローンブローカーに見積もりを依頼しました(涙)!!

なぜかというと、レッドフィンのページ下部に、最安のレートとして出てきたからです。

プリアプルーバルのために連絡すると、24時間電話がつながります。見積もりを取っただけなのに、オーバーナイトシッピングで他州から販売促進の靴下が送られてきました!!

 

頭の良い方ならすぐアレ??と思うと思います。(旦那は「対応が早い、すっごくいいじゃん」とコロッと騙されていたw)

この③のブローカーですが、金利は安く表示されていますが、異常〜〜に高いローン締結手数料が設定されていました。

しかも特定のリアルター会社と連携しており、「自分たちのチームのリアルターを使うと割引するよ」なんて言ってきます。

そうです・・・(涙)!!!!!!

 

この高額手数料は、そのリアルターへの紹介料と、インターネットや販促品などの高額な広告費にあてられています。

金利が安いなら良いじゃん、という声もありそうですが、プリアプルーバル時点の金利は単なる目安であって確定ではありません。

 

実際の金利は手続きするまでわからず、こういった”怪しい”ローンブローカーでモーゲージをひいてしまうと、エスクローが始まりローンが締結するまでの期間に、きちんとローンが発行されない(時間がかかる)ず、罰金などが発生するケースがあります。

夫の友人もレッドフィン下部のブローカーを使ってしまい、クロージングコストだけで1万ドル近くかかっていました。(彼の家の価格帯の相場は3000ドル程度)

ローンブローカー全てがダメだと言いませんが、選ぶ際はきちんと検討したほうがベターです。

身近な人が利用しているなどの評価も気にしてみてください。特に自分が住んでいる地域ではない、他州のものは避けたほうが無難です。

 

おすすめなのは、

①自分のメインバンクの銀行のローンオフィサー 例:チェイスの不動産ローン部門にいる人

もしくは

②プライベートレンダー(知人が使っている会社などが良い)

です。

うちも両方見積もりは取りました。見積もりレートはほぼ変わらずで、最終的に②の日本人のプライベートレンダーを利用しました。

日本語で親身に手伝ってくださり、旦那の正社員期間が短いことや、数日間のレートロックの調整などを、銀行とかけあってくれました。

手数料が高くなるのではないかと思ったのですが、大手銀行と変わりません。というのも、プライベートレンダーは、最終的(1ヶ月後くらい)に、ローンを大手銀行に売り渡す仕組みになっています。その時の手数料が彼らの利益となります。大手バンクとしては、質の良いローンを買うことで、長期的にみては利益を得ることができる、というカラクリです。

和ごころLA
うちのローンも、自宅購入の1ヶ月後に大手のチェイス銀行に売られましたので、今後はチェイスにお金を返済していきます。

怪しいローンブローカーだと、資金元が不明なので、ローン締結時にお金が用意できない、なんてこともあるんです。

アメリカで家を買うために必要なもの⑦やり手のリアルター

ある意味もっとも、重要かもしれないのが、リアルター選びです。

和ごころLA
どのリアルターを選ぶかによって、今の競争マーケットで勝てるかどうかの勝因は決まると思います!

リアルターとは、不動産購入の手続きを行ってくれるエージェントのことです。売るのも、買うのもできます。

 

ポイントは、その州のライセンスを取得したリアルターなら、レッドフィンなどの不動産データベースに出ている物件は、誰でも取り扱いができること。

LAの有名な大手不動産会社としては、Keller Williams RealtyやCentry21など。日系の不動産会社なども数社あります。

オフマーケット物件は特定の不動産会社でしか扱われないため、特定の会社に頼るのも手ですが、現在のハイパー売り手市場では、条件の良いオフマーケット物件はほぼ出ません(オープンにした方が高く売れるため)。

よって、不動産会社についても、あまり気にしなくて良いとおもいます。

 

実をいうと、リアルターのライセンスは、英語力があれば比較的簡単にとれるので、副業・兼業リアルターがたくさんいます。夫の友人も、副業でやっています。

そんな状況ですが、今2021年の現状はかなりの競争市場なので、ひとつの物件に対し、70件の購入申し込みが入ることもあります。

ここまでの異常事態では、他オファーを超越する資金力が無い限り、経験値が高く、交渉力のあるリアルターでないと、勝ち取ることはまず不可能です。

 

また、「ただただ買え」と言われても、こっちだって心が動かないです!!人生最大の大きな買い物について、アメリカでの販売方法とか、管理方法とか、しっかり教えてもらえないと、大きな額を出す勇気はでません。

 

私は、LA在住の日本人の女性リアルターさんにお願いしました。

和ごころLA
今思うと、彼女でなければ本当に家買えなかったとおもいます

彼女は、普段は投資物件/商業メインのリアルターなので、毎回、物件の価値を細かく調べてくれました。

内覧のときも裏までまわって水もれないか確認したり、通常のナイスナイス言うだけのリアルターとは見る箇所が全然ちがいます。

ファーストホームだと知識ないので、この物件を買うとどういう資産アップの可能性があるか、ココを直さないといけない・いくらくらいかかる、なども全部日本語で説明してもらえて助かりました。

 

半年で中古物件・30件以上を内覧しましたが、実際に買ったらヤバイ物件は結構ありました!そういう物件ははっきりやめた方が良いと言ってもらえてよかったです。

「天井に水漏れ跡」「亡くなった人の家で空気が異様」「床が落ちて傾斜している家」「木の根っこが地面から家を持ち上げている家」など結構ありますよ(涙)!!

ヤバイ物件でも、売りたいだけのリアルターだけなら、「ナイスナイス〜今低金利のうちに買いだよ」と言います。それにつられて買っていたら大変なことになっていたとおもいます。

 

私のリアルターさんは、すぐに連絡をとってくれ、今の即内覧・即オファープロセスもすぐに対応してくれました。セラー側のエージェントにも積極的に交渉してくれていました。

その結果、うちが購入した物件においては、他のオファーより2万ドルほど低いオファーだったのに、勝ち取りました。

セラーエージェントが、「私のリアルターと仕事したい」と言ってくれたからです。

それくらい交渉力が高く有能なリアルターさんでした!まじでラッキー。

 

現在の競争市場では、売値よりプラス10万ドル or キャッシュ全額一括 が勝つ要因になっています。

その力が無い人は、やり手のリアルターはマストです。

(※私は彼女をリスペクトしているので、名前は掲載しませんが、紹介を受けたい方はお問い合わせからメールください。エリアが合えばご紹介します。)

アメリカで家を買うために必要なもの:まとめ

私が家を探し始めたのは2020年11月。いつか家は欲しいな〜と思っていましたが、実は10月までは、クレジットスコア以外持っていませんでした!!

LAの物件はとても高いので、買える人ばかりではありません。夫は自営業だったし、ローンはとうてい無理だろうと思っていました。でも、まず一軒目見てみて、行動を一歩起こしてみてから、あれよあれよと半年後には購入になりました。

 

一軒目の内覧は、当時住んでいた賃貸と同じ価格帯での物件を最初に見て、正直、うーん、こんなもんか、、、と思いました。

それから今のリアルターさんに出会い、結局、最初の想定価格帯のプラス20万ドルの物件を購入しました。この結果にはわたしたち自身も驚きです。

思いの力というか、「まず、アメリカで家を買いたい!」そう思った気持ちが勝ったんだなとおもいます。

 

つづく・・・

© 2021 【リブアメ】和ごころLA