アメリカで家を買う：失敗しないためのチェックポイント！オファー時の注意

この一年ほどで、アメリカの住宅価格の中央値は、20％近く上昇しました。

購入希望者が増え、ロサンゼルスでは、

• 数万ドル〜中には10万ドル（1000万円）近くの上乗せが必要
• 金利は2020-2021は2〜3%代も出たが、2022年は4%代近くに上昇中

それでも、アメリカで家を買いたいという方は多いです。

なんども内覧して、自分の希望がわかってきた

物件購入まで、30軒ほど内覧に行きました。

やっぱり、何軒か見ないと「自分の希望」＋「自分の予算」のちょうどいい物件ラインがわからないです。

超初期に、オファーが通った物件があったのですが、結局エスクロー直前でキャンセル。今考えると、その家は、学区も悪く、広さもなくて、あまり良い条件ではありませんでした。「予算内の自分たちに合う条件」を見つけるまでに、半年ほどかかりました。何軒かみていくうちに、今の私たちが必要とする広さなど、見るべきポイントがわかってきました。

ちなみに最初のプライスレンジから、半年後は、20万ドル（2000万円）ほど、枠が上がりました（笑）やっぱり、いろいろ見ていくと、「もっと良い家にすみたい」って思っちゃう・・・。

失敗しないためのチェックポイント

何十軒も内覧にいくと、細かいことを覚えていられません。私は「House Hunting Checklist」として以下をプリントアウトしておき、内覧時にチェックするようにしていました。中古物件の場合は、細かくみていないと直す部分が多いです。リフォームにどれくらいかかりそうか、予想がたたないと、オファーでベストな金額を提示することができないと考えていました。

うちの内覧時のチェックポイントはこんな感じでした！

アップルウォッチでノイズレベルを確認

当時住んでいたアパートが、大通りに面していて、ものすごく騒音を感じていました。なので、家を買うなら、絶対静かなところがいい・・・

アップルウォッチでノイズを検知できるので、それでも調べました！

今後、賃貸に出せそうな物件か

うちのひそかな野望は、アメリカで物件を複数所有し、一軒目は賃貸に出すこと。二軒目以降は、より良い家に、ステップアップしていくことです。一軒目のインカムゲインでローン返済し、最終的に物件のキャピタルゲインを狙いたい・・・

そのため、人が借りたいとおもうようなエリアであることは重要でした。学区が良く、賃貸相場額で出せば、すぐ入居は決まり、子連れであれば長く住んでくれる、そういった点も考慮しました。

参考：アメリカの家購入は住宅の種類とエリア選びが大切！治安と学校区、教育コストが決め手でした

オファーの際の注意：ローン承認額以上は実費になる

オファーとは購入申し込みのことです。

オファー金額は、買う側が自由に決められますが、重要なのは「ローンが承認される額以上に、上乗せ提示しない」ことです。ローンが引ける額以上は、当然、実費払いになるからです。

購入申し込みが多いと、金額を多く提示した人が購入できます。

と考える人も少なからずいます。(当初のわたしw）

しかし、ローン会社は、借り手が希望する好きな額を貸してくれるわけではありません。万が一、ローンの支払いが不履行になった場合、ローン会社は、住宅を競売にかけます。その際の回収できる、市場相場価格までしか、貸してくれません。

エスクロー締結までの期間に、ローン会社が建物審査をして、ローン承認額を決めます。ローン承認額が、オファー額を下回ってしまった場合、差額は購入者が実費で払わないといけません。

エスクロー時、「ローンが下りなかった」ことを理由に、キャンセルを申請できる期間がありますが、現在の競争マーケットでは、セラー側がキャンセル期間を短く設定しているケースもあり、注意が必要です。

第一希望の家：全額キャッシュオファーに負ける

家を探し始めてはや半年。毎日のようにRedfinなどで売りに出されていた物件を見ていました。

自分的に「ここ最高！」という家を見つけました。木が多く、静かで学区が良い。ベッドルームの窓をあけたら、木がなびくのが見える。田舎育ちの私には、心地よい雰囲気でした。築30年ほどで新しくはないけど、広さも十分。リフォームには３万ドルほどはかかりそうでしたが、綺麗リモデルすれば、物件価値も上がりそうな家でした。

期待を込めてオファーをだしました。先方のリアルターからも好印象でした。

しかしカウンターオファーで、プラス10万ドル(1000万円）で、全額キャッシュオファーの人が出て、負けてしまいました。

めっちゃ悔しかった・・・

キャッシュオファーが出ると到底かないません。

ローン組の自分たちが、購入できる可能性なんてないのではないかと、落胆しました。

その後、第一希望エリアの近くの物件がでたので、内覧に来ました。それが今わたしたちの購入した家です。

その日は二軒内覧しました。

１軒目：現在購入した家、100%希望通りでは無いけど、風通しがよく開放感を感じる家

２軒目：条件はクリアしていたが、ピンとこなかった家

二軒目は予定予算よりも下回ったリーズナブルな家でした。用途十分ではありましたが、コンパクトにギュっとなりすぎていて、心が踊らなかった。窓を開けたら、ビューは生活感のある隣の住宅の庭でした。

だったら、一軒目の方が、いいなとおもい、オファーを出しました。

ついに希望エリアでオファーが通る

競争相手の中に、最高額＋現金一括オファーが出ると、絶対勝てませんが、値段が近い場合、相手のリアルターによっては、「ローンがちゃんとおりそうな人」「仕事がスムーズに行きそう」「購入希望者ファミリーの印象が良い」などの理由で、値段が低くても選んでくれる場合があります。

エスクローに入ってから、ローンが出ないことでキャンセルされると時間の無駄になるため、セラー側のリアルターは、プロセス完了の確率が高いほうを選びます。

まさに、うちはそのパターンで、他オファーよりも、２万ドル低い私たちを選んでもらえました。

つづきの記事：アメリカの家購入の流れ：オファーから鍵をもらうまでのプロセスを公開