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アメリカで家を買う:失敗しないためのチェックポイント!オファー時の注意

アメリカで家を買う:内覧時のチェックポイント!オファー時の注意

この一年ほどで、アメリカの住宅価格の中央値は、20%近く上昇しました。

購入希望者が増え、ロサンゼルスでは、

  • 数万ドル〜中には10万ドル(1000万円)近くの上乗せが必要
  • 金利は2020-2021は2〜3%代も出たが、2022年は4%代近くに上昇中

それでも、アメリカで家を買いたいという方は多いです。

なんども内覧して、自分の希望がわかってきた

物件購入まで、30軒ほど内覧に行きました。

やっぱり、何軒か見ないと「自分の希望」+「自分の予算」のちょうどいい物件ラインがわからないです。

超初期に、オファーが通った物件があったのですが、結局エスクロー直前でキャンセル。今考えると、その家は、学区も悪く、広さもなくて、あまり良い条件ではありませんでした。「予算内の自分たちに合う条件」を見つけるまでに、半年ほどかかりました。何軒かみていくうちに、今の私たちが必要とする広さなど、見るべきポイントがわかってきました。

ちなみに最初のプライスレンジから、半年後は、20万ドル(2000万円)ほど、枠が上がりました(笑)やっぱり、いろいろ見ていくと、「もっと良い家にすみたい」って思っちゃう・・・。

失敗しないためのチェックポイント

何十軒も内覧にいくと、細かいことを覚えていられません。私は「House Hunting Checklist」として以下をプリントアウトしておき、内覧時にチェックするようにしていました。中古物件の場合は、細かくみていないと直す部分が多いです。リフォームにどれくらいかかりそうか、予想がたたないと、オファーでベストな金額を提示することができないと考えていました。

和ごころLA

いかんせん、内覧が15分しか無いので、ポイントをババっと確認し、動画もとっておきました

うちの内覧時のチェックポイントはこんな感じでした!

外観・景色
  • 庭・バルコニー
  • ガレージ(直結希望)
  • 窓やドア
  • 屋根
ホームシステム
  • クーラー・ヒーター セントラル
  • 洗濯機とドライヤー
  • トイレ数○個以上
  • 水質(チェック)
  • 温水器のあたらしさ
リビング
  • 天井(ポップコーン?)
  • リビングルームの広さ
  • 妻・夫の個人のスペース
  • 子供あそぶスペース
  • 日当たり、風通し
  • 床の張り替え必要か
  • 天井ライト
  • 窓やさっし
  • 階段
  • ストレージの量(家事用品など)
  • だんろ
  • 静かさ(ノイズ)
キッチン
  • キャビネットやカウンター
  • 収納の量
  • ガス or 電気
  • キッチンにベビーゲートができる
  • ひとつ形のシンクを導入
  • ダイニングの広さ
ベッドルーム
  • ベッド数
  • クローゼットサイズ
  • シャワーヘッドの位置
  • シャワードアタイプ
  • 天井ライト
  • トイレの洗面台の大きさ
コミュニティ
  • 敷地内のパーク、運動できる場所
  • 日系や保育園にアクセスが良い
  • フリーウェイにアクセスが良い
  • 歩ける治安 or ゲーテット
  • エアポリューション
  • 犯罪的な懸念事項
  • ゲートの開け方
  • ゴミ捨て(場所、方法)
  • HOAの特段のルール
  • 今後賃貸に出せそうな物件か

アップルウォッチでノイズレベルを確認

当時住んでいたアパートが、大通りに面していて、ものすごく騒音を感じていました。なので、家を買うなら、絶対静かなところがいい・・・

アップルウォッチでノイズを検知できるので、それでも調べました!

今後、賃貸に出せそうな物件か

うちのひそかな野望は、アメリカで物件を複数所有し、一軒目は賃貸に出すこと。二軒目以降は、より良い家に、ステップアップしていくことです。一軒目のインカムゲインでローン返済し、最終的に物件のキャピタルゲインを狙いたい・・・

そのため、人が借りたいとおもうようなエリアであることは重要でした。学区が良く、賃貸相場額で出せば、すぐ入居は決まり、子連れであれば長く住んでくれる、そういった点も考慮しました。

参考:アメリカの家購入は住宅の種類とエリア選びが大切!治安と学校区、教育コストが決め手でした

オファーの際の注意:ローン承認額以上は実費になる

オファーとは購入申し込みのことです。

オファー金額は、買う側が自由に決められますが、重要なのは「ローンが承認される額以上に、上乗せ提示しない」ことです。ローンが引ける額以上は、当然、実費払いになるからです。

購入申し込みが多いと、金額を多く提示した人が購入できます。

「どうせローン組むし、物件価値も上がるなら、とにかく買ったモン勝ち!多めにbitしようぜ!」

と考える人も少なからずいます。(当初のわたしw)

しかし、ローン会社は、借り手が希望する好きな額を貸してくれるわけではありません。万が一、ローンの支払いが不履行になった場合、ローン会社は、住宅を競売にかけます。その際の回収できる、市場相場価格までしか、貸してくれません。

エスクロー締結までの期間に、ローン会社が建物審査をして、ローン承認額を決めます。ローン承認額が、オファー額を下回ってしまった場合、差額は購入者が実費で払わないといけません。

エスクロー時、「ローンが下りなかった」ことを理由に、キャンセルを申請できる期間がありますが、現在の競争マーケットでは、セラー側がキャンセル期間を短く設定しているケースもあり、注意が必要です。

和ごころLA

ずっとRedFin見ていると、エスクローに入った後、Back On Marketになる家もちらほら!こういった事情で、購入者側がキャンセルしているのかもしれません…ちなみに没収された手付金は、セラー渡るそうです。

エスクローに入った後、キャンセルすると、手付金3%が没収になる場合と、エスクロー開設費用負担だけで、 バックアップできる場合があります。とはいえ、何回もHard inquryすると、クレジットスコアは下がります。

オファーが通った時は、しっかり考えよう!エスクロー開設のサイン前だったら、取りやめることができます。

第一希望の家:全額キャッシュオファーに負ける

家を探し始めてはや半年。毎日のようにRedfinなどで売りに出されていた物件を見ていました。

自分的に「ここ最高!」という家を見つけました。木が多く、静かで学区が良い。ベッドルームの窓をあけたら、木がなびくのが見える。田舎育ちの私には、心地よい雰囲気でした。築30年ほどで新しくはないけど、広さも十分。リフォームには3万ドルほどはかかりそうでしたが、綺麗リモデルすれば、物件価値も上がりそうな家でした。

期待を込めてオファーをだしました。先方のリアルターからも好印象でした。

しかしカウンターオファーで、プラス10万ドル(1000万円)で、全額キャッシュオファーの人が出て、負けてしまいました。

めっちゃ悔しかった・・・

キャッシュオファーが出ると到底かないません。

ローン組の自分たちが、購入できる可能性なんてないのではないかと、落胆しました。

その後、第一希望エリアの近くの物件がでたので、内覧に来ました。それが今わたしたちの購入した家です。

その日は二軒内覧しました。

1軒目:現在購入した家、100%希望通りでは無いけど、風通しがよく開放感を感じる家

2軒目:条件はクリアしていたが、ピンとこなかった家

二軒目は予定予算よりも下回ったリーズナブルな家でした。用途十分ではありましたが、コンパクトにギュっとなりすぎていて、心が踊らなかった。窓を開けたら、ビューは生活感のある隣の住宅の庭でした。

だったら、一軒目の方が、いいなとおもい、オファーを出しました。

ついに希望エリアでオファーが通る

競争相手の中に、最高額+現金一括オファーが出ると、絶対勝てませんが、値段が近い場合、相手のリアルターによっては、「ローンがちゃんとおりそうな人」「仕事がスムーズに行きそう」「購入希望者ファミリーの印象が良い」などの理由で、値段が低くても選んでくれる場合があります。

エスクローに入ってから、ローンが出ないことでキャンセルされると時間の無駄になるため、セラー側のリアルターは、プロセス完了の確率が高いほうを選びます。

まさに、うちはそのパターンで、他オファーよりも、2万ドル低い私たちを選んでもらえました。

つづきの記事:アメリカの家購入の流れ:オファーから鍵をもらうまでのプロセスを公開